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(株初心者)   (サラリーマン投資家)
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こんにちは。
今日は昨日見に行ってきた新居の契約関係書類を記入していました。
結構量が膨大です。でも大事な書類なので全て目を通さなければ。。。
そう思って書類の全てに目を通しました。

すると、2つの疑問点が。

まず、「重要事項説明書」の説明者という欄に、全然知らない人(自分が接客をしてもらった担当者とは違う人)の名前が書いてあります(押印済み)
その人は、宅地建物取引主任者でした。
そういえば、「重要事項説明書」って宅地建物取引主任者の独占業務で、必ず説明を受けなければならないんじゃなかったでしたっけ??
昨日は全くそんな人出てきませんでした。それなのに、今私は契約書に判を押して書類を返送しようとしております。
これは一度確認しなければならないと思いました。

もう一つ気になったのは、賃貸借契約書の第19条(明け渡し)に記載されている文言。
「乙は、この契約が終了したときは、遅滞なく目的物件を乙の費用で賃借時の原状に復し、甲に明け渡す」
「賃借時の原状に復し」という部分がかなりグレーです。新品の状態に戻せということか??
これって何年か前に話題になっていた、原状回復義務をめぐるトラブルの元になるのではないかと思うので、契約前にクリアーにしておく必要があります。
これも一度確認してみることにしました。


さっそく、仲介してくれているア○○○ショップに電話。
以下、やりとりの要約。

☆☆☆

①重要事項説明書の説明の際に宅建資格所持者の説明がなかったことについて

Q.重要事項説明書に、説明した宅地建物取引主任者の名前が書いてあるが、この人からの説明は受けていないが?
A.本来必要だが、お客様(私)が来た日は宅地建物取引主任者の都合が悪かったので、説明ができなかった。鍵の引渡しのときなど、次回来店されたときに説明をするつもりであった。

Q.宅地建物取引主任者の説明がないまま、今まさに契約をしようとしているが、それは法律上(コンプライアンス上)問題はないのか?
A.問題はない(はずである)。他のお客様の中にも、宅地建物取引主任者の都合により、契約後に事後的に説明をしているケースはままある。


②原状回復義務について

Q.契約書の文言ではよくわからないのだが、どこまでが賃借人負担となるのか。
A.故意・過失によるものは賃借人の負担となる。通常の使用による汚れや痛みは負担しなくて良い。

Q.例えば、カレンダーなどを貼るときの押しピンの穴はどうか?
A.それは故意なので、クロス張替え費用を負担しなければならない(と思う)。いくらかかるかは一概には言えない。退去時に見積もりが取られると思う。

Q.国土交通省発表のガイドラインの、損耗・毀損の事例区分を見てみると、「壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボード交換不要のもの)については、ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範囲のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられる。」ことから、賃貸人負担とされているが、今回は違うのか?
A.それは知らなかった。○○ハウス(貸主)から故意・過失によるものは賃借人負担ということしか聞いていないので、詳しい話になるとわからない。

Q.負担範囲をあらかじめある程度明確に決めておきたいのだか、できるか?
A.○○ハウスの担当者に聞いてみる。わかり次第連絡する。もしそういうものは作成していないという返答がされれば、お客様の方で覚書を作ってほしい。


☆☆☆


電話した感じでは、一つ目に関しては、店に宅地建物取引主任者の資格を持っている人が常時いるわけではない(おそらく1人か2人しかいないのでしょう)ため、少なくとも説明をしないまま契約することは、常習化している模様。もしかしたら、次回来店したときに説明をするつもりだったというのも本当かどうか不明。間違ってたら申し訳ないですが、苦しい言い訳のような気がします。学生さんとかだったら、一度も説明なく、契約・入居している人も多いのでは、と思ってしまいました。
事後的に説明する場合でも問題はないとも言っていましたが、のちにインターネットで調べると、契約前に必ず必要との事ですので、問題があるのでしょう。違反した場合には、報酬請求権の不発生などがあるようでした。

この1つめの事に関しては、今後細かいこと(法律に違反しているうんぬん)を言うつもりは全くありませんが、なんかこういう採算性を重視して、コンプライアンス違反をしている企業と契約しているかと思うと、気分はあまりよろしくありません。
ア○○○ショップは、持株会社が上場している会社で信頼できると思ったのですが、私が契約した店は、フランチャイズ店のため、実際に経営をしているのは、有限会社です。
もちろん、本体に監督義務はありますが、管理が行き届かないというのが現状でしょう。
ちょっと前に、エ○○ル(こちらも上場企業)が、不当広告表示をしていて処分を受けましたが、根本的な原因としては同じだと思います。
今年から、内部統制監査が上場企業に義務付けられましたが、こういった有限会社等上場していない会社は対象外なので、まだまだコンプライアンスが徹底されませんね。
コンプライアンス違反をしている企業は、他にも何かやってるんじゃないかという目で見てしまいますから、心底からは信用できませんね。
あと、重要事項説明書に宅地建物取引主任者の判はきちんと押されていました。さすがに判子は証拠に残るものですし、宅建所持者がいなくても、営業担当者が契約業務ができるように、あらかじめ大量に作り置きしているのではないか・・・とも勘ぐってしまいます。

まぁいろいろ書きましたが、この1つめのものに関しては、もうええかなと思っております。私の不動産業界はグレーな業界だという認識がより増しましたが。

次に2つめですが、これは結構大変なことになる恐れが。
私が覚書を作ることになっても、それはそれで(少し面倒ですが)別に構いません。
怖いのは、
契約書の文言が「賃借時の原状に復し」となってるんだから、自然損耗以外は、押しピンの使用によるクロスの張替え費用とか、家具を置いたときのフローリングのへこみとか負担してくださいね、という意味ですけど!
とか、貸主さんにいわれたらどうしようかということ。
こんな契約書にサインしたら退去するとき無制限に負担させられそうで、契約したくないのですが、今さら契約しないとかは実際問題考えられないので、契約せざるを得ません。
となると、退去時にいくらかかるかわからない怖さをかかえながら、暮らさなければならないのか(ちょっと大げさか)とか思ってしまい、現在気分はブルーです。
押しピンとかは人間生活を営む上で、当然必要だと思うんですけどね。。。それを故意による損傷とか言われた日には・・・・

・・・貸主さんの誠意ある返答を願っております。

☆☆☆

1人で悩んでると不安なのでブログに状況を吐露してみました。
最後まで読んでくださった方ありがとうございます。
他の人にも状況をわかってもらうことで、多少私は気が楽です。

頑張りますので、よろしければ応援お願いします。

(株初心者)   (サラリーマン投資家)
2008/07/20 14:18 サラリーマンの日記 TB(0) CM(0)
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30歳のサラリーマンです。社会の荒波にもまれながらも、株で資産運用してます。2008年に結婚したため、今は住宅ローン控除が切れる前に早期一括返済することが目標です。

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