2008年に結婚。新米サラリーマンが夫婦で株式投資やってます。
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(株初心者)   (サラリーマン投資家)
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昨日のエムアップに引き続き、日本管理センターを買った理由です。
本当はエムアップより、日本管理センターの方が、優先的に買いたかったんですが、指値を欲張ったおかげで買えず、結構高値でのエントリーとなってしまいました。買いたいと思った時が買い時ですね。

<参考指標>
予想PER 14.85倍
実績PBR 5.15倍
予想配当利 2.35%

現時点での指標はやや割安といったところでしょうか。
半年前なら興味も湧かなかった指標水準ですが、以下の理由で投資開始しました。

1.直近上場銘柄であること
エムアップと同様のアプローチです。直近上場銘柄は成長性が高く、値動きが軽いものが多いです。
2011年10月にジャスダックに上場し、2012年に東証2部上場と来ていますので、経営陣は将来的に東証1部を視野に入れているのかもしれません。

2.業績好調
3期連続増収増益で、3年間で売上高は2倍、経常利益は4倍など高い成長率を誇っています。
配当利回りも2.3%とそこそこあり、株主還元の姿勢も評価できます。
しかも、会社の名前的に不動産系なので、さぞかしたくさんの有利子負債があるかと思いきや、ゼロです。
その秘密はビジネスモデルにありました。

3.ビジネスモデルに一工夫がされている。
これが一番の理由ですが、同社は、賃貸住宅の一括借り上げを「専業」としている会社です。
オーナーから一棟丸ごと借りて、個人に貸す、オーナーへの支払賃料と、個人からの受取賃料との差額が収益になります。このビジネスモデル自体は、そんなに珍しいものではありません。
特筆すべきは、上記スキームに付加価値をつけた保険付収益分配型一括借上システム「スーパーサブリース」を
展開しているところです。

一般的にこういう借り上げシステムの場合、一般相場の80%の賃料などが保証されるだけの場合が多いようですが、スーパーサブリースは収益分配型ですので、入居結果等によっては、保証賃料以上の分配金を受け取ることができ、物件オーナーにとってメリットがあります。

スーパーサブリースの場合、提携管理会社が物件の管理を行い、提携建築会社が土地のオーナーから依頼を受けて物件の建築を行い、提携リフォーム会社が物件の修繕やリフォーム等を行います。

そのため、日本管理センター自体には、建築工事やリフォームを行う部門はなく、物件管理戸数は4万戸以上ですが、従業員数はたったの91名しかいません。
それぞれの分野に専門家を自社内で賄うとどうしても固定費が高くなってしまいますからね。専門会社に委託するのは賢明な選択肢だと言えます。
しかも、私もネットでざっと検索してみましたが、それぞれの加盟店がホームページ上で、スーパーサブリースの営業活動もやってくれる始末(笑)。
人件費だけでなく、自社の広告宣伝費も削減できるという一石二鳥な商品というわけです。
さらに、スーパーサブリースの加盟金や年会費等も提携会社からもらうことができるようです。

ちょっとした工夫ひとつですが、目の付け所がシャープであり、管理戸数と比例して業績が伸びていくため大幅な業績変動のリスクもないため、過去の株価を見ると最高値圏にありますが、思い切って60万円ほど投資してみました。

日本全国の賃貸住宅を管理したいという名のもとに、社名が付いた日本管理センター。
月曜日からどうなるかわかりませんが、下がるようでしたら、強気に買い増ししていこうと思います。

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(株初心者)   (サラリーマン投資家)
2013/03/17 17:34 注目銘柄 TB(0) CM(0)
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Author:ライト
30歳のサラリーマンです。社会の荒波にもまれながらも、株で資産運用してます。2008年に結婚したため、今は住宅ローン控除が切れる前に早期一括返済することが目標です。

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